论上海商业地产新型发展方向：SM 2.5时代的来临--商业地产

2016-1-11

2016-01-11

任何商业，都是商品流通的中间环节，服务功能。当有消费市场存在时，才有商业的空间。因此这里永远离不开城市的发展节奏。

这里我们简单回顾下上海城市的变迁概况，1995年上海终于通了地铁（从火车站通行到锦江乐园站），当时已造了内环线。后来因经济快速发展的推动力，上海的城市定位又是服务于全中国，因此城市外来人口激增反向推动了城市的快速扩张，就有了外环线及数条地铁。但当一个全国性城市发展到外环线时，一个容纳2500-2800万人口规模的城市运营难题就摆在了城市经营、管理者的面前：交通、教育、环境、综合治理等等。而全球目前城市人口最多的是日本东京，达到3000万，是唯一可借鉴的案例，因此这两天上海政府拼命出文表示人口严格控制在2500万，因为再上去，我们根本没有技术手段和经验面对。

回到环线问题，是后来才有的中环线。这条看似造的最晚的环线，恰恰暴露出了一个最容易被管理者忽略，也最最能承载一个社会推动力的群体：中产阶级的重视度问题。原先市中心因打造各类楼堂馆所、高楼大厦，而大拆大建的只有5%的高收入人群可以进入居住，而当房地产发展用以满足城市不断导入的人群时，往往选择土地成本比较低的郊区（现在的徐家汇开始往闵行方向延展，其他三个方向类似）。而当城市扩容达到2000万时，没有任何人有经验去警示政府管理城市，因为当时正值经济发展最猛，税收财政最高的时期，所以这么一延迟刹车，就把城市建到了老闵行、松江、宝山吴淞码头、外高桥等地，而人口也迅速膨胀到了2500-2800万。每天早晚单向路径的汽车洪流，又对明显无法解决的天然交通瓶颈产生了再次冲击，城市生活变得不再美好，变的很烦躁、很压抑、很低效率，城市已经不是想像中的那么舒适方便了，甚至不如某些小城市、农村。

期间，我们的各类本土地产商无论是出入商业配套需要、还是准备进军商业地产领域，纷纷围绕人口聚集区域，开设了各类百货或购物中心，用以满足人口平均分散导致的商业需求本地化。但购物中心是对百货的补充和完善，更是把各类街边店整体抬升档次的一种商业一站式消费的集成店，从根本上没有对提升零售整体素质产生根本性改变。因为高大上的一些公共空间虽然比林阴小道的路边店看似高档，虽然店铺因入住而不得不重新内装，但商品依然是那些，服务依然是迎合购物中心而存在。

随着时代的发展，人均消费的差距拉开，教育程度的不断提升，市民眼界经历的不断成熟，今天的上海，准确说从1978年改革开放开始，到2016年1月，将进入一个全新的时代，因为有了SM2.5。不是PM2.5啊！

因为上海、中国不断涌现、壮大的中产阶级，已经慢慢构成了一个群体，一个有着很多自我选择的群体。价格、便利性已经不完全是他们消费概念的全部或最主要部分了，取而代之的是：我是否满意？我是否舒服？我是否愿意？虽然价格也是一个坎，但相较20年前，还是宽松了许多。根据我的感觉，上海这个群体大概有15%-20%，居住环境大部分都分布在中环线周边，这个分布带恰恰是20年前上海城市拓展的郊区，他们当时是社会的底层劳动者，但通过自己的努力经过20年的积累，把根扎在了中环线。而外环线的年轻一族虽然将来也会慢慢加入中产阶级，但他们的分布将再次打乱目前的商业格局，这里不再展开未来，目光还是集中在这目前的10年内。

SM2.5，专指目标消费人群定位中产，装修风格趋向个性化，商品、服务多元化，建筑体量中等（2-5万平米），对轨道交通依赖性较高、机动车位有限，轻重餐饮平均、轻奢快销均匀、特色店林立，铺位调整频繁、市场推广时尚，等等，用以把握不去百货店买奢侈品，不去购物中心买大众货的中产阶层的消费需求。若百货是1.0，购物中心是2.0，则这个新型（仅仅国内）商业形态则定位为2.5。

经营特色可以是邻里中心概念、可以是outlets折扣店为卖点、可以是时尚都会等形态，这些可以有许多许多样板，便于给消费者有选择的宣传营销层面，但其本质都是一样的，面对的是30-55岁，这些已经是社会主流意识且不断壮大的中产阶层。

这个变迁，适用范围仅限于那些地理位置适合但经营业态老旧的传统商业中心，而切莫以为所有百货、购物中心都要往这里挤，才是出路。

我们发现了这个端倪，市场上有了吃螃蟹的人，有定位正确、选址正确、经营正确的，但更多的是定位正确、选址不准、经营偏差的。这里不再点名论证，因为毕竟人家下去几千万改造我们没资格乱评价，但千千万万的消费者，会从心而行用脚投票，则那时，市场上的存活者，才是真正理论与实践相结合的伟大尝鲜者。

我们作为咨询公司，专业零售、商业地产策划、招商方向，若连这些敏感性都缺失了的话，不如回家卖红薯。希望看见本文的本公司年轻团队，以此为警示，莫要虚度光阴，因时间并不一定把你推入中产阶级如果不用心努力，相反，随波逐流、任性自我，只会随着时光而两鬓斑白空对来时路。

希望看见本文的朋友，也能给予我们表现的机会，我已经参与并推动了第一批外资企业在中国的攻城略地，我相信也可以有经验投身到自己所生活的城市变迁中，发挥余热！

三千越甲不仅仅是公司名称！

撰稿人：Louis WU