商业地产未来之路--商业地产

2016-01-14


昨天又从方方面面信息获知,资金及国内投资热点,又一窝蜂转向制造业,无论信息高科技、还是产业孵化器,都如雨后春笋般在大江南北蜂拥出现。

 

永远没有尽头的摸索之路,经历久的人,会潜心反思明白一个道理:没有任何一个行业不用心可以做的好的。赚快钱的时代已渐渐离我们远去,相反,懂得深耕细作的人们才最终会有收获,而且社会会变得越来越真实,越来越公平,才算步入成年,中国经济发展、人群思维、精英视野等才会算慢慢懂事。

 

商业地产本身无罪,罪过的是背后趋利和趋暴利的野心。也许这次过山车的起落,会让许多原本空泛的泡沫被呕出来,虽然难看,但喷洒到地面后,也许你就不再恐惧过山车了。

 

商业地产的测算根本:楼板价平均投资回报年(一般8-10年)略小于所有潜在租户可持续经营下去的年总租金。谁去打破了这个平衡,甚至要求更多,谁就会成为机会主义者,不代表立刻吃亏,但这样的投机非投资心理,总有一天把吃的早餐全吐出来。

 

而一般国际通行的2-3%,国内曾在GDP两位数期间也曾上升到8%甚至更高,这些都可界定为中长期预期合理的汇报率。该比例即要参照中期定期存款利率的基数,不可低于,同时还要考虑计算货币的国际汇率和稳定性,除非该投资方目前和中长期不会引入境外资本或进入海外投资领域。

 

当然,最合理的测算,应依据目前中国对人民币外汇的调控能力、综合国力、经济结构、人口等综合因素,但就目前形势而言,国内商业地产就算不考虑国际汇率,做中期、乃至长期测算,也是问题不大的。

 

那么,比较准确的测算出潜在租户的营收能力,就成为测算假若入住经营的租金支付能力及可持续性经营的最紧要课题。

 

这里有个饶不过去的弯,躲不过去的坎,就是要比零售企业,还懂零售!至少掌握80%以上目标租户的营收预计金额,比他们发展部测算的还准,比他们老板拍脑袋测算的还准,那么你的正确率就是80%

 

换句话说,作好商业地产,必须懂得乃至精通零售的经营吸客之道,能通过有限的数据、物业条件,推算出实体零售店的营业额。唯一不可控的就是人为因素,比如店长的经验、产品调整等。所以,该方法最适合的,就是标准化经营的连锁门店。越国际,越测算准确。

 

再有一个难题,就是量大、涉及面广的非标准化门店、地区门店、加盟门店、个体门店等等,如何测算出这些可能因投资人个人因素而成功或失败的门店呢?而且若解决了这个问题,中国80%以上的当地商业地产就有了出路。

 

这里,我只能说这个理想非常好,但三千越甲,不可能同期服务于国内7万多家房地产开发公司,哪怕每天一个都做不过来,何况做任何一个测算,比如体量在5万左右的商业体,大致可容纳200-300家租户,这个工作量短则3-6个月,长则10个月-1年,才能比较清晰的了解每个个体租户他可能在即将入住的物业内的经营曲线,才能最终拼凑成整体租金贡献度。

 

因此,我们只能看着风云变幻而无能为力,仅希望此文,可以被更多有识之士看到,并引发重新的工作方法,能改变一个,就努力一个。唯此,才可渐渐影响中国,中国才能渐渐修复被伤害的千疮百孔但看似繁华灯红酒绿的神州大地。

 

科学方法,对正确的公司、人,有效。因此该测算方法,可直接变为策划定位的前期工具,用以形成更加可操作而不是看起来挺美的定位策划报告。用数据来引出定位,用测算公式来代替扒拉扒拉的废话或声嘶力竭的喊叫。

 

具体各类测算方法,我们已推行数年,并针对目前电商冲击最紧迫的时期,会陆续推出新的、整合完善的测算工具,用以培养和锻炼出自三千越甲学院最优秀的学员,效力公司、服务客户,消费者受益、社会受益。

 

这里的文末最后,其实只是出于习惯写法,答案参上,仅赘述一句:商业地产的未来之路,在重视零售。

 

什么?还有人在喊空间设计、商业动线、租金合同?我去,您在皮都不存在的时候还在理论什么毛啊!

 

措辞直截了当,阅者忽略直达本意即可。谢谢!


撰稿人:Louis WU

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